Як вибрати квартиру під здачу в оренду керуючись економічним обґрунтуванням

Зазвичай під час розгляду квартири як інвестиції, спрямованої на заощадження (а ще краще – на примноження коштів), заведено відштовхуватися від суто географічних параметрів, таких як: близькість до метро, близькість до ВНЗ, віддаленість від центру.

Але, за здавалося б логічності такого підходу, з погляду економічної теорії це не більше ніж ворожіння на кавовій гущі.

Насправді нерухомість як інвестиція – це такий самий актив, зі своїми плюсами і мінусами:

Плюси:

• страхування коштів від інфляції
• відносно стабільний дохід

Мінуси:

• недостатня ліквідність (під час підйому ринку нерухомості знайти покупців досить просто, а за часів спаду ринку нерухомості може статися так, що важко буде знайти покупця навіть за нижчою ціною)
• витрати на технічне обслуговування (нерухомість потребує витрат навіть тоді, коли вона не приносить жодного доходу).

Для розрахунку доцільності купівлі квартири варто скористатися економічною формулою, яка так і називається “формула ренти”

P=C/(r-g)

Де:

C – вартість орендної плати * 12 місяців

Р – поточна розумна вартість нерухомості

g – річний відсоток зростання вартості оренди (можна закласти в це значення інфляцію)

r – очікувана прибутковість квартири (зазвичай 10-15%)

Розглянемо кілька прикладів:

Припустимо, ми плануємо купити квартиру на Софіївській Борщагівці, оренда однокімнатних квартир у цьому районі стартує від 7000 грн, кабінет міністрів прогнозує, що рівень інфляції 2019 року буде не більше 10%, встановлюємо прибутковість нашої інвестиції на рівні 15%.

Разом отримуємо розумну економічну вартість квартири на рівні: 7000*12/(0,15-0,10) = 1 680 000 грн.

Купівля однокімнатної квартири на етапі будівництва в ЖК Софіївська сфера обійдеться нам у 13500 грн* за квадратний метр, тобто 495 450 грн за квартиру площею 36,7 м2.

Тобто втричі менше економічно обґрунтованої ціни інвестиції.

Припустимо, що замість інвестиції в нерухомість на етапі будівництва ми вважатимемо за краще покласти ту саму суму в банк.

Нинішній відсоток за депозитом у гривні встановлений на рівні 15%, разом за пів року принесе нам 29 913 грн, але з цієї суми доведеться заплатити податок на прибуток у розмірі 19,5% разом чистими вкладник отримає 24080 грн.

Тоді як при вкладенні в квартиру в споруджуваному будинку, за умови здачі через квартал-два вартість квартири зросте до 543 160 грн*, що принесе власнику 47 710 грн прибутку.

Така ось нехитра математика.

Робіть вибір розумно, а наші менеджери з продажу із задоволенням вас проконсультують.

(*ціни актуальні на 03.12.2018)